Kā uzcelt sapni no A līdz Z

Kā saka Matīss Kligins, sapnis par savu māju nav nesvarīga lieta, bet svarīgākais ir pareizi sākt. Pati pirmā, ar ko jāsāk, ja vien pašiem nav apskaužams bankas konta stāvoklis, ir banka — tieši tur jānoskaidro savas iespējas attiecībā uz hipotekāro kredītu zemes iegādei un/vai mājas būvniecībai.

Ja potenciāls hipotekāram kredītam ir pozitīvs un plānojat iegādāties zemi, tad, neskaitot vēlamo mājas atrašanās vietu, svarīgs ir zemes gabala lietošanas mērķis: vai tā ir privātmāju apbūve, vai blakus gabalā nav ražošanas zonas vai plānota daudzstāvu apbūve. To visu var noskaidrot novada teritorijas plānojumā, kas pieejams pašvaldības mājaslapā vai geolatvija.lv.

Būtisks ir arī apgrūtinājuma plāns — to iespējams noskaidrot kadastrs.lv. Noteikti jāpainteresējas, kādas komunikācijas jau ir pieejamas zemes gabalā un vai tās ir izbūvētas — šo informāciju var saņemt pašvaldības būvvaldē. Komunikācijas ir būtiski apzināt, jo tās var radīt sarežģījumus un ievērojami sadārdzināt sapni par savu māju.

Ja zemes gabalā pieejamas pilsētas komunikācijas — lieliski. Ja tās jāizbūvē līdz pilsētas trasei, tad būs nepieciešams atsevišķs projekts un papildu darbi, kas atkal maksās. Savukārt zeme, kur pilsētas labumu nav, nozīmē, ka būs jāurbj aka spice vai dziļurbums ūdenim, jāierīko bioloģiskā tualete u. tml. Tādēļ jārēķinās, ka tas atkal sadārdzinās procesu un sarežģīs dzīvi.

«Kā izvēlēties atbilstošu speciālistu? Parasti jau pērkam ar acīm, līdz ar to mūs visvairāk uzrunā skaistie projekti. Taču vienmēr jāsaprot — vai mēs esam gatavi maksāt vai pat pārmaksāt par to skaistumu?» stāsta Matīss. «Piemēram, cilvēks ar acīm grib lielus logus. Arhitekts piedāvā bīdāmās sistēmas, klients piekrīt un varbūt tikai vēlāk saprot, ka tas ir vēl plus 30–40 tūkstoši eiro. Un tad izrādās, ka viņam pietiks tikai ar vienu logu — tā tas notiek praksē.»

«Tāpēc jāsaprot, ka arī arhitektiem mēdz būt savs domu lidojums un filozofija, kas reizēm ir atrauta no reālās finansiālās situācijas. Šī iemesla dēļ, manuprāt, izcili arhitekti un konstruktori ir tādi, kas ne tikai domā par to, kā izdabāt klienta vēlmēm, bet spēj tos navigēt uz pareizām izvēlēm izmaksu un ilgtspējas ziņā.»

Kā notiek pats process? Tas, protams, var atšķirties — Matīsa uzņēmuma gadījumā ir pilna cikla būvniecība, kas nozīmē gan projektēšanu, gan pašu būvniecību un labiekārtošanu, līdz ar to nav vairāku dažādu kantoru iesaiste. Taču jebkurā gadījumā, projektējot māju, vajadzēs izvēlēties tipveida vai individuālu projektu, un arhitekts izstrādās vajadzības, vēlmes un idejas, pieprasot informāciju par zemes gabalu — projektēšanas noteikumus un teritorijas plānojuma ierobežojumus.

Taču pats galvenais — klientam pašam jābūt skaidrībai, ko viņš vēlas un kas viņam ir vajadzīgs. «Ir bijis, ka cilvēks nāk ar bildēm telefonā, no žurnāliem izplēstām lapām, pierakstiem uz vairākām lapām. Jo skaidrāk cilvēks zina, ko grib, jo ātrāks ir process. Piemēram, mājā, ko būvēsim, saimniekiem jau bija diezgan skaidra vīzija — viņiem jau bija izvēlētas flīzes, sienu un fasādes krāsa,» stāsta Matīss.

Pirmais top skiču projekts — kāda tā ir izpildījumā, atkarīgs no budžeta un arhitekta. Izmaksas var būt no pāris līdz vairāk desmitiem tūkstošu eiro, izpildīts ar roku, 3D vai pat kā virtuālā pastaiga ar vairākdimensiju brillēm, tomēr standarts esot plāns plaknē. Kad no klienta saņemta atgriezeniskā saite un panākts kompromiss (jo, visticamāk, tāds būs jāmeklē), projektu attīsta tālāk: kāds būs tā novietojums zemes gabalā, fasādes, jumta krāsa, materiāli un tehniskie risinājumi. Visbeidzot projekts tiek saskaņots un iegūta būvatļauja. Visbiežāk tas kopā ar visiem nepieciešamajiem saskaņojumiem prasa 5–6 mēnešus, bet gadās pat līdz gadam.

Atrast savu būvnieku ir tikpat sarežģīti kā savu ginekologu vai frizieri. Varianti? Pārbaudītus un adekvātus būvniekus mēdz rekomendēt bankas. Vēl opcija ir apmeklēt realizētos projektus, atvērto durvju dienas, izpētīt mājaslapas, iedziļināties, kam būvnieks pievērš īpašu uzmanību, kas viņam ir svarīgi.

Noteikti vajag pārbaudīt juridisko pusi: lursoft.lv uzņēmuma apgrozījumu, nodokļu parāda esamību vai neesamību, atsauksmes par valdes locekļiem. Vienmēr nostrādā arī rekomendācijas no mutes mutē. Vēl var vērtēt pēc tā, cik daudz būvnieks no darbiem nodod apakšuzņēmējiem un vai viņš uzņemas pilnu atbildību būvniecības un garantijas laikā par to paveiktajiem darbiem. Visbiežāk praksē pierādījies: jo vairāk būvnieks dara pats, jo lielāka varbūtība, ka situāciju risinājumi būs ātrāki un korektāki.

Vēl divas lietas, bez kurām neiztikt, ir būvniecības tāme un vērtējums — tās būs obligātas arī no kreditētāja puses, lai izvērtētu precīzu finansējuma apjomu. Tāmi sastāda būvnieks vai kāds neatkarīgs tāmētājs, kas apmierina gan klientu, gan banku. Tāmei jābūt pietiekami detalizētai un jāsakrīt ar tirgus tendencēm — piemēram, viena kvadrātmetra izmaksas nedrīkst būt ļoti zem vai ļoti virs vidējās cenas tirgū. Savukārt vērtējumu dod neatkarīgi piesaistīts un bankas atzīts vērtētājs, un nosaka mājas tagadnes un nākotnes vērtību.

«Vērtējumā galvenais kritērijs ir nevis tas, cik dārgs ledusskapis būs jūsu mājā, bet cik tas ir bijis dārgs kaimiņa mājā. Neiedziļinoties detaļās, īpašuma vērtību nosaka iepriekšējie darījumi konkrētā lokācijā un to darījumu summas pret kvadrātmetriem, ko pielīdzina jūsu mājokļa kvadrātmetriem. Piemēram, nekustamā īpašuma vērtējums pilsētā un ciemā desmit minūšu brauciena attālumā var atšķirties vairākas reizes,» paskaidro Matīss.

Kad ar būvnieku slēdz līgumu, to noteikti vajadzētu pārskatīt kopā ar kādu, kas saprot šīs jomas nianses. «Es teiktu, ka, izvēloties būvnieku, klientam ir jābūt maksimāli skeptiskam. Jo kopumā būvniecības nozarei Latvijā nav laba reputācija — daudz ēnu ekonomikas, daudz nepabeigtu projektu. Tāpēc, ja būvnieks man nepazīstams, viņš ļoti rūpīgi jāpārbauda,» uzskata Kligins.

Koka karkasa mājas Latvijā kļūst aizvien populārākas, bet, par tām runājot, ne visiem ir skaidrs, kas tas ir un ar ko tās atšķiras no moduļu mājām vai mūrētām mājām.

«Abas — gan moduļu mājas, gan karkasa mājas — būtībā ir koka karkasa mājas. Vienas tiek pilnībā gatavas uztaisītas rūpnīcā un atvestas uz objektu; otras tiek veidotas paneļos un pa posmiem saliktas kopā — to var darīt gan uz vietas objektā, gan ražotnē, kā darām mēs. Savukārt mūrētās mājas ceļ uz vietas, taču pamati un jumta konstrukcijas gan karkasa, gan mūrētajām mājām ir līdzīgi.»

«Atšķiras ārsienas: karkasa mājām tās ir no koka statņiem, mūrētajām mājām — no blokiem. Iekšējā un ārējā apdare — tas jau ir gaumes jautājums, bet koka karkasa mājām fasādē galvenokārt ir koks,» skaidro Matīss.

Apbūves gabala pārdevējs ne vienmēr dara zināmu kādu svarīgu aspektu — zemes ģeotehnisko stāvokli. Lai nenokļūtu situācijā, kad pamatu izbūves procesā tiek konstatēta nepieciešamība pēc būtiskas zemes virskārtas nomaiņas, vēlams veikt arī ģeotehnisko izpēti, noskaidrojot informāciju par zemes stabilitāti un gruntsūdeņu līmeni. Minētie faktori var būtiski ietekmēt mājas būvniecības izmaksas.

Banka neprasa veikt šo izpēti hipotekārā kredīta saņemšanai, bet tā ir nepieciešama būvniekiem un arhitektam, lai saprastu, kādu māju konkrētā zemes gabalā var uzbūvēt un kādi risinājumi nepieciešami pamatu izbūvei. Bez izpētes arī parasti nevar sagatavot kvalitatīvu būvprojektu, kas nepieciešams būvatļaujas saņemšanai. Savukārt bankas prasība ir, lai būtu būvatļauja.

Ģeotehnisko izpēti īpašumam, kurā plānots būvēt māju, iesakām veikt pēc iespējas agrāk — vēl pirms zemes iegādes vai projekta uzsākšanas. Izpēte ļauj laikus saprast, kāda ir grunts nestspēja un stabilitāte, kāds ir gruntsūdens līmenis un vai būs nepieciešama, piemēram, zemes virskārtas nomaiņa vai citi grunts sagatavošanas darbi. Tas palīdz objektīvi novērtēt būvniecības riskus un potenciālās izmaksas. Cena ir ļoti atkarīga no pētāmā objekta — vairāki simti eiro, tomēr, ja nopietni apsverat konkrētās zemes iegādi, tas ir svarīgs ieguldījums.

Ar ko atšķiras finansējuma piešķiršana tradicionāli būvētai mājai un koka karkasa mājai? Dažas atšķirības pastāv. Privātmāju būvniecībai banka kredīta izmaksu parasti veic vairākās daļās. Izmaksājamā finansējuma apmērs katrā gadījumā tiek piemērots individuāli. Katra nākamā aizdevuma daļa tiek izsniegta pēc katra būvniecības darbu posma paveikšanas.

Klasiskās būvniecības gadījumā celtniecība notiek vairākās kārtās un naudas izmaksa notiek atkarībā no paveiktajiem darbiem. Koka karkasa māju gadījumā banka veiks pirmo izmaksu pēc pamatu izbūves, un nākamā kārta sekos pēc mājas montāžas. Tāpēc jāņem vērā — kamēr māja ir ražotnē, banka vēl nevar veikt otro izmaksu par paveikto darbu. Banka veic otrās daļas izmaksu brīdī, kad objekts jau ir uz vietas — uzstādīts uz apbūvējamā zemes gabala. Līdz ar to šīs sākuma izmaksas nereti ražotājs izlaicīgi sedz no saviem līdzekļiem, apmaksu saņemot tikai pēc mājas uzstādīšanas zemes gabalā.

Savukārt mājas ražošanas un būvniecības process ir prognozējamāks — līdz ar to pastāv mazāks risks, ka laika gaitā varētu rasties iepriekš neparedzēti izdevumi vai pārsteigumi.

Kopumā procesā liela nozīme ir bankas, klienta un būvnieka trīspusējai sadarbībai. Būtiski ir skaidri nosacījumi visām trim pusēm — kādiem darbiem kurā brīdī ir jābūt paveiktiem, lai process nekavētos naudas plūsmas dēļ. Vēl der atcerēties, ka svarīgs atspaids privātmāju būvniecībai ir valsts piedāvātais atbalsts mājokļa iegādei jaunajiem speciālistiem, ģimenēm ar bērniem un citām grupām.