Kāpēc mājokļu vērtējumi bremzē reģionu attīstību Latvijā
Darījumi nav bijuši, jo nav vērtējums, un nav vērtējums, jo nav jau darījumi!
Viena no “must have” lietām, kas klientam nepieciešama, lai saņemtu hipotekāro aizņēmumu, ir mājas vērtējums. Vērtējums ir dokuments, ko izstrādā sertificēts vērtētājs, lai noteiktu mājas oficiālu vērtību, pēc kā banka tad noteiks savu finansēšanas apjomu, % likmi un ko tik vēl ne. Citiem vārdiem sakot, mājas cenu nosaka nevis tas, kā tā būvēta, kādas ir tās izmaksas, kāds tai jumts, logi, virtuve vai flīze, bet kur tā atrodas un kas tur pirms tavas mājas ir pārdots.
Respektīvi, Siguldā mājas vērtējums 300 000 eur, bet tādas pašas mājas vērtējums +- 8 km attālumā Augšlīgatnē — gan jau 170 000 eur vai mazāk vai vērtētājs pat nevērtēs, joks. Līdz ar to pirmā iemaksa šajās vietās atšķirsies grandiozi, pat teiktu “nepaceļami”. Darījums Augšlīgatnē nenotiks, jo pirmā iemaksa būs 130 000 eur.
Kas vēl būtiski — lai pieņemtu salīdzinošos darījumus, tiek izskatīti darījumi arī divus gadus atpakaļ, ja nav aktuālāki. Taču izmaksas kā jebkurā segmentā līdz “atpakaļ metienam” pastāvīgi pieaug. Sanāk tā: piecas mājas 2023. gadā pārdotas pa 200 000 eur, gadu vēlāk elektrība, degviela, atalgojums, materiālu izmaksas pieaug, uzņēmums šīs mājas 2024. gadā grib pārdot attiecīgi dārgāk. Taisām vērtējumu, paņemam salīdzinošos darījumus no 2023. gada — skaidrs, vidējā darījumu cena 200 000, tātad mājas cena skaidra: 200 000 eur.
No vienas puses jau viss jauki, klientam it kā labāka cena. Bet ekonomikas 9. klases pamatvielu par pieprasījuma–piedāvājuma likumu neviens nav atcēlis. Līdz ar to “vērtējums”, ko banka ņem kā vienu no galvenajiem kritērijiem kreditēšanai, konkrēti bremzē dažādu pilsētu attīstību. Konkrētajā vērtējumā nav darījumu, līdz ar to nav jauna piedāvājuma. Nav darījuma — nav jaunas ģimenes, kas, piemēram, Augšlīgatnē uzsāks dzīvot. Nav vajadzības attīstīt infrastruktūru, un nav par ko viņu attīstīt — maksātājs nav.
Apburtais loks — darījumi nav bijuši, jo nav vērtējums, un nav vērtējums, jo nav jau darījumi!
Tā ir izteikti reģionāla problēma, pat tādās vietās kā Cēsis, Valmiera, nerunājot jau par visām tām vietām, kas nav reģionālie centri. Šis ierobežo gan tās ģimenes, kas ir devušās uz ārzemēm un nevar atgriezties, gan uzņēmumus pārvirzīties uz Rīgu, lai būtu darbaspēks pieejams, jo reģionos ģimenēm nav, kur dzīvot. Protams, tas ir ne tikai vērtējuma jautājums, bet daudz komplicētāks. Taču vērtējumi noteikti iedragā reģionu iedzīvotāju skaitu, attīstību un attīstītāju vēlmi tur “līst”, un banku vēlmi tur kreditēt.
Būvē atbildīgi un gudri.
Matīss